受邯郸市家庭教育协会邀请，我参加了12月12日上午由邯郸市妇联、邯郸市中级人民法院共同举办的《民法典》专题培训班。主讲人在谈及《民法典》中的居住权一词，后，我脑海首先浮现的是在本法典颁布之前，我和大品律所同事参与规划的一份遗嘱，这份充满爱意、又符合国人朴素价值观的遗嘱便涉及到了居住权的问题。
案例简介：2020年4月份，我的客户刘媛（化名）是一名45岁的乳腺癌晚期患者，她性格开朗正直、工作雷厉风行，既是女强人，又是父母的小棉袄。面对夺命之症的刘媛依然乐观向上，但内心那份对女儿、对家的责任成为她放不下的牵挂。我们了解到，她有个十九岁的女儿，用她的话形容就是孩子叛逆，从小学习成绩不好，高中辍学，交际混乱；同时她的母亲和一个身患残疾的哥哥需要依靠她，刘媛的父亲早在十年前就去世了，八十多岁的老母亲和孑然一身的哥哥一直跟着刘媛居住在一起，虽然她还有一个妹妹，但妹妹有自己的家庭，关系相对不是很融洽。刘媛目前打算订立一份遗嘱：自己去世后把名下唯一的房产让女儿继承，母亲和哥哥有居住的权利，因为她不希望自己去世后母亲和哥哥无处安身，她想到了女儿可能不会同意这件事，但又不想把房子部分的继承权让给母亲，同时还希望，在女儿生活发生困难、急需用钱时，不至于因为母亲和哥哥的居住导致房产无法变现“救急”。
一番交谈后，我们感受到了她质朴的亲情和爱，和内心的纠结，一方是自己的母亲、哥哥，一方是自己的女儿，除了让她在病痛发作的难受，就是这个问题了！其实这个案例的难点在于如何在遗嘱中解决居住权的问题。但那时《民法典》还未出台，“居住权”一词还仅停留在学术界和《民法典》草案中。什么是“居住权”呢？顾名思义，就是权利人对不动产物权享受居住的权利。其实，“居住权”是用益物权的一种，我国物权可以分为自物权和他物权，他物权又可分为用益物权和担保物权，用益物权。什么意思呢？就是对他人之物的使用、收益的物权。比如我们常见的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权，当然还有“居住权”，我国即将实施的《民法典》物权篇将“居住权”同其他用益物权一样单独列为一章。既然“居住权”属于物权的一种，那么根据“不动产物权公示”主义，其设立必然要进行不动产登记的，无论是原来的《物权法》还是即将实施的《民法典》这一基本的原则不会发生改变（《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外”）即“不登记不生效”。那么，到这里，大家可能有疑问了，很多人订立遗嘱都是私密的，不希望家人看到，这个登记如何实现呢？其实“居住权”的设立的方式有两种，一种是通过双方协议，即合同设立，此时按照现在《民法典》第三百六十八条规定“设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”当事人应当依法履行“不动产物权公示主义”，另一种设立方式就是以遗嘱的形式设立，就是我的当事人刘媛的这种情况，很多人认为，那怎么进行登记呢？都不想让更多人知道！我认为，这种以遗嘱形式设立的“居住权”是不需要登记的，根据原来《物权法》第二十九条的规定“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”，我们深信这一原则也不会发生改变，这也是我们大胆出方案的原因。
再来看下《民法典》的对此规定，第三百七十一条，说“以遗嘱方式设立居住权的,参照适用本章的有关规定。”我认为本“参照”指的就是《民法典》第二百三十条 “因继承取得物权的,自继承开始时发生效力。”从而不需要进行“居住权”登记！因为法律是一种工具，这种工具的进步只会更加“有利生产，方便生活”，更加符合普通大众的生活逻辑，这就是法治的进步！那如果，本案中刘媛的母亲和哥哥，害怕在他们居住过程中，继承人将房屋买卖，那么，我认为母亲和哥哥就需要去办理居住权登记了，因为只有登记了，不动产权属证书上设立“居住权”了，才有一个权利外观，善意买受人在进行交易时才能考虑是否“忍受”“居住权”的存在而继续交易，从而保障居住权人居住的“安稳”！
但以遗嘱形式设立的“居住权”不进行登记，是否会产生不能对抗善意第三人的问题还有待研究。我们都知道“买卖不破租赁”，租赁作为一项用益物权不需要登记就可以对抗交易，那么“居住权”是否也可以如此呢？这就需要高层来从制度上进行再设计，来保障“居者有其屋”了！最后，我们应当肯定“居住权”积极的社会意义，它的出现，有效缓解我国现行住房保障体系的弊端，保障弱势群体的住房需求，同时，有利于我国为应对“人口老龄化，”实现“住有所居”的目标。后续我会继续翻阅资料针对这一问题再向读者分享！一家之言，不足之处，请多指教！
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